Publicidad Catastral

Concepto: Son los procedimientos de particulares y oficiales del estado que tomando como base la mensura informan con efecto jurídico a legítimos interesados y publico en general de la territorialidad o estado parcelario del dominio u otros derechos reales sobre inmuebles, o de las posesiones sobre ellos ejercidas.

Registración Catastral

Concepto: Tomando a la parcela como unidad de su organización, otorgándole una nomenclatura catastral única y registrándola desde sus diversos contenidos, físico-parcelario, jurídico, económico-valuatorio y cartográfico, en los últimos tiempos aplicando los modernos S.I.T.

Finalidades
* Es un verdadero registro inmobiliario que pone en conocimiento de interesados, el estado parcelario del dominio u otros derechos reales sobre inmuebles, o de las posesiones sobre ellos ejercidas.

* En lo administrativo es la base de los SIT provinciales.
* Con el ejercicio del poder de policía inmobiliaria: Es una herramienta para fines tributarios, ordenamiento territorial, ambientales, cartográficos, de soporte, planificación de la obra y servicios públicos, etc.

Efecto jurídico
La mensura registrada es necesaria para transferir, modificar o constituir nuevos derechos reales en el registro de la propiedad inmueble.
* Mensura para tramitar titulo de dominio por usucapión: este requisito se encuentra en el código civil, pero si no tiene registración en catastro no tiene valides; por ello tiene registración transitoria hasta que se dicte la sentencia.
* Mensura para transferencia de inmueble o constitución de otros derechos reales:en este caso si la mensura no esta registrada no se expedirá el certificado catastral, necesario para inscribir o modificar derechos reales.
* Mensura de lotes ribereños: es indispensable informar al juez la cuantía de accesión y su forma, como a si también cómo queda en definitiva la parcela unificada.

El catastro como registro publico

Concepto: Es el registro publico del estado parcelario de la propiedad inmueble, privada o publica, en relación con los títulos invocados o las posesiones sobre ellos ejercidas, y de los objetos territoriales legales de su jurisdicción. Es administrador de la información de simples objetos territoriales, constituye el sistema provincial de ordenamiento e información territorial, y es elemento esencial de la infraestructura de datos espaciales de San Juan.

Los Registros en el Catastro
Cada registro tiene un objetivo en particular
* Reg. Gráfico: aquí se pretende lograr una registración cartográfica a escala apropiada de la propiedad inmueble, logrando la ubicación de la misma, su forma, medidas, colindancia, nomenclatura, etc. Funciona en el departamento fisico. La cartografia está hecha en secciones catastrales y por departamento.
* Reg. de Mensura (ALP): se registran las mensuras en orden cronológico (ns de plano por departamento) con todos los requisitos y documentaciones.
* Reg. Jurídico o Real: en él se establece la relación hecho-derecho. Cada parcela tiene un legajo donde consta dominio actual y anteriores, valuaciones, copia de mensura, servidumbre, expropiaciones, posesiones. Esta actualizado por minutas del Reg. de Propiedad Inmueble. Tiene un archivo históricopara aquellas parcelas que desaparecen por integración o división, y registra los bienes Públicos del Estado.
* Reg. Económico: es la base para el impuesto inmobiliario. Tiene dos funciones principales:
a) Determinar el avalúo catastral o fiscal como base de contribución impositiva.
b) El conocimiento del valor económico del territorio.
* Reg. Mecanizado: lleva en soporte digital toda la información de los otros registros, conteniendo los datos de sus aspectos físico, económico y jurídico.

Publicidad Formal
El objeto de la publicidad formal es el Certificado Catastral.
ARTICULO 11. - El estado parcelario se acreditará por medio de certificados que expedirá el organismo catastral en la forma y condiciones que establezcan las legislaciones locales. Para la expedición de certificados catastrales en oportunidad de realizarse cualquier acto de constitución, modificación y/o transmisión de derechos reales, se deberá asegurar que el estado parcelario esté determinado y/o verificado y que no haya expirado el plazo de su vigencia.
ARTICULO 12. - En los actos por los que se constituyen, transmiten, declaren o modifiquen derechos reales sobre inmuebles, se deberá tener a la vista la certificación catastral habilitante respectiva y relacionar su contenido con el cuerpo de la escritura o documento legal correspondiente. No se requerirá la certificación catastral para la cancelación de derechos reales, y constitución de bien de familia, usufructo, uso y habitación, e inscripción de embargos y otras medidas cautelares.
ARTICULO 13. - A los efectos de las inscripciones de los actos citados en el artículo 12 de la presente ley en elRegistro de la Propiedad Inmueble, se acompañará a la documentación correspondiente el certificado catastral, sin cuya presentación no procederá la inscripción definitiva.

Publicidad Informal:
Se materializa a través de la infraestructura de datos espaciales (I.D.ES)

Publicidad estática: Es la publicidad que encontramos representada por la información con la que cuentan los registros en cualquier momento que la necesitemos.
Publicidad Dinámica: Es la publicidad que se pone en movimiento en el Registro de la Propiedad Inmueble, en cuanto uno pide un certificado de dominio, el Registro produce un bloqueo registral y desde ese momento hasta el vencimiento del certificado, no puede ingresar ningún registro de esa parcela, de ahí el nombre de dinámica, ya que el registro se encuentra en actividad desde el momento en que expidió el certificado.

Procedimiento Registral:
Matricula Registral:
En este momento no existe una matricula. Al respecto hay una propuesta de matricula generada por el Dr. Julio Mattar Novelli que estaría conformada por una numeración cronológica y cerrada que acompañe a la nomenclatura catastral. Para que de esta forma no exista posibilidad alguna de intercalar nuevos legajos sin respetar la cronología.

Nomenclatura Catastral:
Esta formada por dígitos, los dos primeros correspondientes al departamento o jurisdicción a que corresponde la parcela, luego continua dos mas correspondientes a la sección dentro de cada departamento, siguiendo con 6 dígitos que corresponden a las coordenadas del baricentro de la parcela, y por último si se trata de una PH, se le agrega el número de piso y ubicación dentro del mismo piso,antecediéndose a todos los dígitos la sigla P.H.

Certificado Catastral:
Es un documento público que tiene por finalidad certificar la existencia de la parcela y todos los elementos esenciales, también certifica la relación hecho-derecho.
Debe contener como mínimo: N.C., ubicación de la parcela, matrícula, medidas lineales y superficiales que figuran en el plano, y su relación con las señaladas en el título de propiedad, inscripción dominial vigente, identidad, D.N.I. y domicilio del propietario, avalúo, etc.
Se otorga cuando la parcela esta registrada como tal. Se niega cuando la parcela no está registrada o cuando estando registrada perdió vigencia y debe realizarse la verificación de su estado parcelario.

• Según Ley Nac. 26209
ARTICULO 11. - El estado parcelario se acreditará por medio de certificados que expedirá el organismo catastral en la forma y condiciones que establezcan las legislaciones locales. Para la expedición de certificados catastrales en oportunidad de realizarse cualquier acto de constitución, modificación y/o transmisión de derechos reales, se deberá asegurar que el estado parcelario esté determinado y/o verificado y que no haya expirado el plazo de su vigencia.

ARTICULO 12. - En los actos por los que se constituyen, transmiten, declaren o modifiquen derechos reales sobre inmuebles, se deberá tener a la vista la certificación catastral habilitante respectiva y relacionar su contenido con el cuerpo de la escritura o documento legal correspondiente. No se requerirá la certificación catastral para la cancelación de derechos reales, y constitución de bien de familia, usufructo, uso y habitación, e inscripción de embargos y otrasmedidas cautelares.
ARTICULO 13 - A los efectos de las inscripciones de los actos citados en el artículo 12 de la presente ley en el Registro de la Propiedad Inmueble, se acompañará a la documentación correspondiente el certificado catastral, sin cuya presentación no procederá la inscripción definitiva.
• Según Ley Prov. 5445
Art. 26°: Las constancias catastrales serán pública. La reglamentación establecerá las causas por las cuales podrá requerirse copia auténtica de la documentación o informes acerca de ella.
Art. 27s: El estado parcelario se acreditará mediante certificaciones del organismo catastral.
Art. 28°: A los efectos del otorgamiento del certificado catastral, la reglamentación determinará los plazos de vigencia del estado parcelario y establecerá las formalidades a cumplir para verificar dicho estado.
La vigencia del certificado catastral y el plazo máximo de expedición del mismo, deberá ser establecida en la reglamentación de la presente.

• Según Decreto 1331-0SP-86, reglamentario de la Ley 5445.
Articulo 24~- El Certificado Catastral se emitirá exclusivamente de las parcelas incorporadas al Registro Gráfico-Parcelario. El certificado deberá contener:
Nomenclatura Catastral; Titular o Poseedor registrado; Inscripción Dominial; Ubicación; linderos y medidas; amojonamiento que conste en Acta; Avalúo; y todo otro dato que se estime necesario.
Articulo 25~- La Dirección de Geodesia y Catastro emitirá copias del plano de mensura registrado con carácter de Certificado Catastral por un plazo no mayor de tres (3) años a partir de la publicación del presente Decreto.

Folio Catastral:
La información que se publicita en losdiferentes registros que integran el catastro, plantean la necesidad de tener acceso a la información parcelaria, y esto se logra a través del Folio Catastral. El mismo se organiza bajo el principio de especialidad y determinación, requiriendo uno para cada parcela, ordenado dentro de la estructura catastral a fin de permitir un rápido acceso a la información.
Contenido fisico: matricula o N.C. de la parcela, descripción de los elementos esenciales, ubicación, medidas, colindancias, etc.
Contenido Jurídico: información jurídica sobre el titulo y sus titulares, o poseedores en su caso, documentos, domicilios, etc., vicisitudes jurídicas de la parcela, como restricciones al dominio, afectaciones a expropiación, servidumbres prediales, derechos reales desmembrados, en particular cuando la afectan en forma parcial.
Contenido económico: accesiones, mejoras y valuaciones; restricciones, permisos o concesiones administrativas.

Otras informaciones catastrales: referencias reciprocas con otras parcelas, inscripciones provisorias, etc.; registraciones de la parcela en otros organismos de la administración tributarios, de servicios, etc. Que tiene relación con el catastro.

Los S.I.T. como registro
La relación Registración Catastral y los S.I.T. plantean ventajas y problemas que interesan tratar aunque sea desde el punto de vista conceptual. La experiencia, seguramente generara las soluciones que permitan la adecuación definitiva de esta herramienta a la actividad registral. Sin embargo, a los efectos de una publicidad formal, su vigencia presenta algunos problemas a saber: -
• El primero es, si la información que surge del sistema puede ser la base de lapublicidad formal, a través de las certificaciones catastrales brindadas por el mismo.
• La función de oficial registrador se materializa en el ingreso de la información al sistema, sea en forma personal o delegada, con su previo consentimiento manifestado con la firma de la orden de ingreso, y en la salida de lo registrado a través de las certificaciones o informes correspondientes que también deben ser conformadas.
• Cabe plantear el valor probatorio y naturaleza jurídica de las certificaciones emanadas del sistema, y al respecto debe afirmarse que cumplidas que sean las formalidades de ley, el acto posee las características de los instrumentos públicos.
• En cuanto a la posible delegación de las funciones de contralor y de carga de la información al registro, por parte del registrador, requiere a su vez la capacitación del personal profesional y administrativo que las asuma.
• Hace falta un permanente perfeccionamiento de los recursos humanos profesionales y técnicos de los organismos catastrales, para responder adecuadamente a las cambiantes e importantes innovaciones que proponen las tecnologías SIT y GPS.

Registración de objetos territoriales legales de derecho público y privado.

Su determinación: Se determinan a través de la mensura o de algún método alternativo similar (equivalente en Integridad, Precisión y Confiabilidad).

Vinculación a las parcelas afectadas: mediante la determinación, ubicando la afectación dentro de la parcela con su cuadro de restricciones al dominio o lo que corresponda.
La parcela es un objeto territorial legal que puede ser público o privado, (del estado o de los particulares).

Registración de derechosreales desmembrados

Usufructo: ARTICULO 2.807.- El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia.

Uso y Habitación: ARTICULO 2.948.- El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este Código, derecho de habitación.

Servidumbres reales: ARTICULO 2.970.- Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
Se registran en Catastro a través de la mensura, demarcando el polígono de afectación con lados, ángulos y superficie. Se coloca la nota respectiva con las restricciones al dominio.

Servidumbres administrativas: Se registran en Catastro a través de la mensura, demarcando el polígono de afectación con lados, ángulos y superficie. Se coloca el cuadro de restricciones según el tipo de servidumbre.

Anticresis: ARTICULO 3.239.- El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se debenintereses.

Superficie forestal:
Concepto: la ley 25.509 establece: Crease el derecho real de superficie forestal, constituida a favor de terceros, por los titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestación o silvicultura, de conformidad al régimen previsto en la ley. Es un derecho real autónomo sobre la cosa, que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestación o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la garantia.
El propietario del inmueble afectado a superficie forestal conserva el derecho de enajenar el mismo, debiendo el adquiriente respetar el derecho real de superficie forestal constituido.

Registración: Se registran en Catastro a través de la mensura, demarcando el polígono de afectación con lados, ángulos y superficie.