CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inicio como una figura
propia. Se confundía con la compraventa en el sentido de que se
entregaba una cosa, a manera de venta, pero por un
tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas, el auge comercial, la
inmigración y otros factores, sirvieron para que adquiriera identidad este contrato en atención a la necesidad de vivienda
para aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con la obligación para el usuario de pagar una
renta.
Luego se agruparon bajo el concepto de la Iocatio conductio la cesión
para su goce de una cosa, la prestación de un trabajo o servicio y la de
una obra (rei, operarum, operaris), mediante una remuneración o renta.
Definición.
El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga
a proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y
esta a pagar, corno contraprestación un precio determinado.
La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el
precio arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino cuando
se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colonos
cuando el goce radica en predio rústico.
Definicion según el Codigo civil.
Artículo 2676.- El arrendamiento es el contrato por el cual una persona
concede temporalmente a otra el uso y en ocasiones también el goce de un
bien, a cambio de un precio cierto, en dinero o en especie, que el arrendatario
pagara al arrendador periódicamentey mientras dura ese uso o ese
goce.
El arrendamiento de bienes muebles no puede exceder de cinco años; de
diez el de fincas destinadas a habitación o a fines agrícolas o
ganaderos; de quince el de fincas destinadas al comercio o a despachos,
oficinas o consultorios de profesionales, y de veinte el de inmuebles
destinados al ejercicio de una industria.
DEL
ARRENDAMIENTO DE COSAS
La imposibilidad de adquirir vivienda determina, frecuentemente, que se tenga
que preocupar el goce de un bien temporalmente para
atender, así, esa manifestación primaria de las personas.
El arrendamiento de cosas sirve, indiscutiblemente, para satisfacer,
aunque sea de una manera imperfecta esa necesidad. Claro esta, que esas
mismas circunstancias sociales han permitido en casi
todos los países socialistas y no socialistas, que se legisle con un
criterio de protección hacia el arrendatario.
Tipos
El contrato de arrendamiento participa de casi todas las características
de compraventa. Salvo los casos de solemnidad y por la forma
de cumplirse las obligaciones. Es:
* Bilateral. Ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan
recíprocamente, la primera e proporcionar el uso
y el goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta determinado.
* Consensual. Se perfecciona por le acuerdo de las partes
sobre la cosa y sobre el precio. No se requiere que la
declaración de voluntad este revestida de
alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato.
* Oneroso. Tanto el arrendador como
el arrendatariopersigue utilidades, gravandose recíprocamente; el
primero con la renta o precio, permitiendo el uso y goce; el segundo con el
disfrute de la cosa, atendiendo la renta o precio.
* De ejecución sucesiva. El contrato se realiza periódicamente,
y, con posterioridad, las obligaciones se cumplen sucesivamente y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento.
* Principal. Tiene existencia propia; no requiere de otro
negocio para adquirir forma contractual.
* Nominado. El Código Civil se encarga de calificarlo
y desarrollarlo.
REQUISITOS
Elementos de contrato de arrendamiento;
* Capacidad.
* Consentimiento.
* Objeto.
* Causa licita.
* Precio o renta.
El arrendamiento es eminentemente consensual.
Si la cosa que se arrienda es mueble o inmueble, todos estan incluidos
en el mismo patrón: acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio.
Se acostumbra a recoger ese consentimiento en un
escrito, como
un medio para acreditar el vinculo contractual, y no de solemnidad. Para acreditar
probatoriamente el contrato, es bueno autenticar las firmas de las partes o
bastaría con la firma de dos testigos y de las partes.
Solemnidades convencionales.
Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute
perfecto hasta tanto no se firme escritura, pueden hacer que convencionalmente
el contrato revista solemnidad.
OBJETO
Requisitos de la cosa arrendada
* Que la cosa sea corporal, excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen a
la naturaleza del
contrato.
* Que la cosa exista almomento de perfeccionarse el contrato o se espere llegue
a existir. Cuando se emiten
declaraciones de voluntades para arrendar es sobre la consideración de
que la cosa existe. Puede expresarse ese
acuerdo sobre una cosa que no existe pero se supone llegue a existir. En este caso el perfeccionamiento del contrato queda sujeto al cumplimiento de
la condición de existencia señalado por las partes.
* Que la cosa no este prohibida por la ley para ser
arrendada. No se pueden arrendar.
* El derecho de servidumbre separado de precio en cuyo beneficio se ha
constituido.
* El derecho de alimentación.
* Los derechos estrictamente personales como el uso y habitación
* Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso publico.
Arrendamiento de cosa ajena
Es valido el arrendamiento de cosa ajena, a
éste le son aplicables las normas de la venta de cosa ajena y las del saneamiento en la
compraventa que son compatibles con la naturaleza de aquel acto.
Arrendamiento de cosa propia.
Si el dueño, es poseedor de la cosa arrendada, no es valido el
arrendamiento, por cuanto el uso y goce que se
pretende conceder va incorporado esencialmente al derecho de la
posesión.
C.C.Q
Artículo 2678 Hecha excepción de los bienes
que la ley prohíbe arrendar y de los derechos estrictamente personales,
son susceptibles de ser arrendados todos los bienes que pueden usarse sin
consumirse, bajo el concepto de que en ningún caso el arrendamiento
concede al arrendatario derechos reales sobre el bien arrendado, sino
sóloderechos personales en relación con el uso o goce de dicho
bien.
Artículo 2679 Quien no es dueño del bien podra arrendarlo si tiene facultad para
celebrar el contrato, ya en virtud de autorización del dueño, ya por disposición
de la ley. En el primer caso del
parrafo anterior la constitución del arrendamiento se sujetara a los
límites fijados en la autorización, y en el segundo a los que la
ley señala a los administradores de bienes ajenos. Cuando el
usufructuario dé en arrendamiento el bien usufructuado, actuara
al respecto con plenos poderes, del
mismo modo que lo hace el propietario cuando arrienda el bien del que es dueño.
Artículo 2680 No puede el copropietario del bien indiviso
arrendar éste, sino con el consentimiento unanime de los otros
copropietarios.
Artículo 2681 Se prohíbe a los
magistrados, a los jueces y a cualesquiera otros funcionarios o empleados
públicos, tomar en arrendamiento por sí o por interpósita
persona, los bienes que puedan o deban arrendarse en los negocios en que
intervengan.
Asimismo, se prohíbe a los encargados de los
establecimientos paraestatales y organismos descentralizados y a los
funcionarios y empleados públicos, tomar en arrendamiento los bienes que
con los expresados caracteres administren.
Artículo 2682 El arrendamiento debe otorgarse
por escrito y su vigencia se inicia, salvo convenio en contrario, con la
entrega del
bien.
DE LOS DERECHOS Y LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.
Obligación de entregar la cosa arrendada.* Momento: La entrega debe
hacerse inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo
estipulación de las partes.
* Lugar: El que convengan las partes, y a falta de estipulación donde se
encuentra la cosa al momento de celebrarse el contrato o el lugar donde debe
hacerse el pago.
* Inexistencia de la cosa: Si la cosa no existe en el momento de perfeccionarse
el contrato de arrendamiento es un caso donde falta
objeto y por ende, el contrato es inexistente.
Obligación del arrendador de mantener en estado de servir la cosa
arrendada:
* La ley impone al arrendador la obligación de hacer las reparaciones
necesarias o sea, aquellas sin las cuales la cosa desaparece o se destruye, o
no sirve para el uso que se destina las reparaciones locativas
son a cargo, salvo estipulación en contrario, del arrendatario.
Excepto los deterioros que se producen por fuerza mayor o
caso fortuito o por la mala calidad de la cosa arrendada.
* Obligación de saneamiento o de librar a
arrendatario de toda perturbación en el goce de la cosa arrendada.
El arrendador debe librar al arrendatario de todo hecho o pretensión que
distraiga o merme el goce o uso de la cosa arrendada.
No puede el arrendador perturbar el uso o goce que la
ley le otorga al arrendatario, ni hacer obras o trabajos que compliquen el goce
de ella.
El arrendatario podra dar por terminado el contrato, por perdida del uso o goce de la cosa, que
es, en el fondo la causa del
motivo a contratar y exigir, el resarcimiento de los perjuicios alarrendador.
Vicios redhibitorios u ocultos de la cosa arrendada.
Para que el vicio sea redhibitorio se requiere.
a. Que exista al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezca
posteriormente.
b. Que afecte el uso o goce de la cosa, total o
parcialmente y que se ha de presumir que el arrendatario no hubiera arrendado
por menos precio.
c. No haberlos manifestado al arrendador y ser tales que el arrendatario haya
podido ignorarlos sin negligencia de su parte o no los haya podido conocer en
razón de su profesión u oficio.
Derecho de retención del arrendatario
Procede
a. Cuando el arrendador adeuda al arrendatario los perjuicios que le ha causado
durante el desarrollo del
contrato.
b. Cuando el arrendatario a realizado mejoras útiles consentidas por el
arrendador con la expresa obligación de abonarías.
c. Cuando el arrendador se obliga a pagar las reparaciones indispensables
hechas por el arrendatario.
OBLIGACIONES CON EL ARRENDATARIO.
1. Gozar de la cosa, según los términos o espíritu del
contrato.
2. Velar por la conservación de la cosa arrendada.
3. Pagar el precio o renta convenido.
4. Restituir o entregar la cosa al termino del contrato.
Artículo 2687.- El arrendador esta obligado, aunque no haya pacto
expreso:
I.- A mantener el bien arrendado en estado de servir para el uso convenido, y a
falta de convenio al respecto, para el uso a que aquél, por su misma
naturaleza, estuviere destinado, haciendo para ello todas las reparaciones
necesarias;
II.- A no estorbar ni embarazar de manera alguna eluso del bien arrendado, a no
ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;
III.- A garantizar el uso o goce pacífico del bien por todo el tiempo
del contrato; y
IV.- A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por
los defectos o vicios ocultos del bien, anteriores al arrendamiento.
Artículo 2688 El arrendador no puede, durante
el arrendamiento, mudar la forma del bien arrendado, ni intervenir en el uso
legítimo de él, salvo el caso designado en la fracción II
del artículo anterior, a cuyo efecto el arrendatario debera poner
en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las
reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su
omisión cause.
Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso
a que esté destinado el bien, quedara a elección del
arrendatario demandar la rescisión del arrendamiento u ocurrir al juez
para que estreche al arrendador al cumplimiento de su obligación,
mediante el procedimiento rapido que se establezca en el Código
de Procedimientos Civiles; en la inteligencia de que si el arrendador no
hiciere las reparaciones en el término que en ejecución de
sentencia fije el juez, éste podra autorizar al arrendatario a
que las haga a cuenta de rentas.
El juez, según las circunstancias del caso, decidira sobre el
pago de los daños y perjuicios que se causen al arrendatario por falta
de oportunidad en las reparaciones.
Artículo 2689 Lo dispuesto en la
fracción III del artículo 2687, no comprende losabusos de fuerza
ni las vías de hecho de terceros que impidan el uso o goce del bien. El arrendatario, en esos casos, sólo tiene acción
contra los autores de los hechos, y aunque fueren insolventes, no tendra
acción contra el arrendador.
Artículo 2690.- El arrendatario esta obligado a poner en
conocimiento del propietario, en el mas breve término posible,
toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o
abiertamente prepare en el bien arrendado, so pena de pagar los daños y
perjuicios que cause con su omisión. Lo dispuesto en este
artículo no priva al arrendatario del
derecho de defender, como
poseedor, el bien que tiene en arrendamiento.
Artículo 2691.- Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte
del bien arrendado, puede el arrendatario, a su elección, reclamar una
disminución en la renta, o la rescisión del contrato con el pago
de los daños y perjuicios que sufra.
Artículo 2692 El arrendador responde de los
vicios o defectos del bien arrendado que
impidan su uso, aunque él no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido
sin culpa del arrendatario, en el curso del arrendamiento.
El arrendatario puede pedir en este caso la disminución de la renta o la
rescisión del contrato, salvo que se pruebe que tuvo conocimiento antes,
o en el momento de celebrarlo, de los vicios o defectos del bien arrendado.
Artículo 2693 Si al terminar el arrendamiento
hubiere algún saldo a favor del
arrendatario, el arrendador debera devolverlo inmediatamente, a no ser
que tenga algún derecho queejercitar contra aquél en cuyo caso
depositara judicialmente el saldo referido. La misma regla se
observara respecto del
arrendatario por algún saldo que quede en su poder al terminar el
contrato, a favor del
arrendador.
Artículo 2694.- Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por
el arrendatario:
I.- Si en el contrato, o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se
obligó a pagarlas;
II.- Si se trata de mejoras útiles y por culpa de arrendador se
rescindiese el contrato;
III.- Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador
autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras y antes de que
transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el
uso de las mejoras de los gastos que hizo, da el arrendador por concluido el
arrendamiento. Las mejoras a que se refieren las fracciones II y III
deberan ser pagadas por el arrendador, no obstante que en el contrato se
hubiese estipulado que las mejoras quedasen a beneficio del bien arrendado.
Artículo 2695 El arrendatario esta
obligado:
I.- A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;
II.- A responder de los perjuicios que el bien arrendado sufra por su culpa o
negligencia, la de sus familiares, visitas, sirvientes o subarrendatarios. En
el caso de estos últimos la responsabilidad sera solidaria y
sólo la tendra el arrendatario si
subarrendó sin autorización especial;
III.- A servirse del bien solamente para el uso convenido o conforme a la
naturaleza y destino de él;
IV.- A responder por el incendiodel bien arrendado;
V.- A hacer las reparaciones de los deterioros de poca importancia que sufra el
inmueble o sus accesorios y que regularmente se causan al habitar una casa;
VI.- A restituir el bien al terminar el contrato; y
VII.- A cumplir las demas obligaciones que la ley le señale.
Artículo 2696.- Salvo pacto en contrario, la renta comenzara a
causarse a partir del día en que el arrendatario reciba el bien o se
dé por recibido de él, y dejara de causarse el día
de la restitución. En consecuencia, y salvo tal pacto, el arrendatario
sólo esta obligado a pagar la renta que se cause en dicho lapso,
y debe hacerlo con la periodicidad y en el lugar convenidos o, en su defecto,
en su casa habitación o en su despacho, semestralmente si se trata de
arrendamiento de predios rústicos, y mensualmente en todos los
demas casos.
Artículo 2697 Si el precio del
arrendamiento debiere pagarse en frutos, y el arrendatario no los entregare en
el tiempo debido, estara obligado a pagar en dinero el mayor precio que
tuvieren los frutos dentro del
tiempo transcurrido desde la época en que debió hacer el pago,
hasta la época en que lo haga.
Artículo 2698 Si por caso fortuito o fuerza
mayor se impide totalmente al arrendatario el uso del
bien arrendado, no se causara renta mientras dure el impedimento, y si
éste dura mas de dos meses, podra el arrendatario pedir la
rescisión del
contrato.
En cambio, si por las mismas causas sólo se impide en parte el uso del bien, podra
el arrendatario pedir la reducción parcial de larenta, a juicio de
peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el
impedimento dura el tiempo fijado en el parrafo anterior. Lo dispuesto
en este artículo no es renunciable.
Artículo 2699 Si la privación del uso proviene de la evicción del predio, se observara lo dispuesto
en el artículo anterior, pero si el arrendador procedió con mala
fe, respondera también de los daños y perjuicios.
Artículo 2700.- El arrendatario es responsable del incendio del bien
arrendado, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor, vicio de
construcción, o que se haya comunicado de otra parte, si tomó las
precauciones necesarias para evitar que el fuego se propagara.
Artículo 2701.- Cuando son varios los arrendatarios y no se sabe
dónde comenzó el incendio, todos son responsables proporcionalmente
a la renta que paguen, y si el arrendador ocupa parte de la finca,
también respondera proporcionalmente a la renta que a esa parte
fijen peritos. Si se prueba que el incendio comenzó en la
habitación del
dueño o de uno de los inquilinos, solamente éste, o en su caso
aquél, sera el responsable.
Artículo 2702 Si alguno de los arrendatarios
prueba que el fuego no pudo comenzar en la parte que ocupa, quedara
libre de responsabilidad.
Artículo 2703 La responsabilidad en los casos
de que tratan los tres artículos anteriores, comprenden no solamente el
pago de los daños y perjuicios sufridos por el propietario, sino el de
los que se haya causado a otras personas, siempre que provengandirectamente del incendio.
Artículo 2704 El arrendatario que vaya a
establecer en la finca arrendada una industria peligrosa, tiene
obligación de asegurar dicha finca contra el riesgo probable que origine
el ejercicio de esa industria. El seguro se extendera a favor del
arrendador.
Artículo 2705 El arrendatario no puede, sin
consentimiento expreso del arrendador, variar
la forma del
bien arrendado. Si lo hace, debe, cuando lo devuelva,
restablecerlo al estado en que lo recibió, siendo ademas
responsable de los daños y perjuicios que llegaren a causarse.
Artículo 2706 Si el arrendatario ha recibido
la finca con expresa descripción de las partes de que se compone, debe
devolverla, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, salvo lo que hubiere
percibido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. La ley presume que el arrendatario que admitió el bien
arrendado sin la descripción expresada en el parrafo anterior, lo
recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.
Artículo 2707 El arrendatario que por causa
de reparaciones pierda el uso total del bien, tiene derecho a no pagar el
precio del arrendamiento y a pedir la rescisión del contrato, en tanto
que si la pérdida del uso no es total sino parcial, sólo
podra pedir la reducción equitativa de la renta; pero
también podra demandar la rescisión, si dicha
pérdida parcial del uso dura mas de dos meses.
Artículo 2708.- En los arrendamientos que han durado mas de cinco
años y cuando el arrendatario ha hecho mejoras de importanciaen la finca
arrendada, tiene éste, si esta al corriente en el pago de la
renta, derecho a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro
interesado en el nuevo arrendamiento de la finca. También gozara del derecho del tanto si el propietario quiere vender la
finca arrendada, aplicandose en lo conducente lo dispuesto en el
artículo 1999.
Del Subarriendo
SUBARRIENDO
Consiste en que el arrendador parcial o totalmente da uso o goce de la cosa
arrendada, a otra persona, con las condiciones a él concedidas o con las
circunstancias especiales que vengan con la tercera persona, pero manteniendo
en firme las relaciones contractuales con el arrendador.
El subarriendo puede ser total o parcial.
Parcial. Cuando el arrendatario tan solo permite parte
del
uso o de la cosa arrendada.
Total: cuando el arrendatario entrega todo el bien arrendado, pero manteniendo
Sus relaciones contractuales con el primitivo arrendador.
Artículo 2716 El arrendatario no puede
subarrendar el bien arrendado en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos, sin
autorización del
arrendador. Hacerlo sin esta autorización es causa bastante para
demandar la rescisión del
arrendamiento y la nulidad del
subarrendamiento, así como
para exigir solidariamente al arrendatario y al subarrendatario los
daños y perjuicios que se llegaren a causar al arrendador.
Artículo 2717 La autorización para
subarrendar puede ser general o especial. Es general cuando
se da sin señalar, expresa y concretamente, a quién o a
quiénes se puede subarrendar, entodo o en parte, el bien arrendado.
Es especial en el caso contrario, esto es, cuando se da haciendo este señalamiento, o cuando el locador aprueba
expresamente, a posteriori, el contrato de subarrendamiento celebrado por su
inquilino. En este último evento, es decir, en el de la
autorización especial, se extingue el contrato de arrendamiento, en todo
o en parte, según sea el caso; queda, por tanto, liberado en igual forma
el arrendatario de toda liga contractual frente al arrendador, salvo convenio
expreso en contrario, y el sublocatario, al tomar el lugar del primitivo
inquilino lo hace subrogandose en
todos los derechos y obligaciones de éste, a no ser que por convenio se
acuerde otra cosa. En cambio, si la autorización es general,
independientemente de que el subarrendatario queda obligado en forma directa
frente al arrendador, como si con él hubiera contratado, el
subarrendador también quedara obligado en igual forma, como si
él personalmente continuara en el uso o goce del bien.
Artículo 2718 El contrato de subarrendamiento
debe constar por escrito y también el de arrendamiento.
Pago del precio.
El precio debe ser cubierto por el arrendatario al termino convenido con el
arrendador y en la forma estipulada. Si no lo cubre, en el tiempo convenido,
incurre en el incumplimiento del
contrato por mora en el pago del
precio ó la renta.
De simple tenencia surge la obligación de entregar la
cosa al terminar el contrato. La obligación de restitución
lleva consigo que se haga en el estado en que le fueentregada teniéndose
en cuenta los deterioros por el uso y goce legítimos
Del Alquiler o Arrendamiento de Bienes Muebles
Artículo 2719.- Son aplicables al contrato de alquiler o arrendamiento
de muebles, las disposiciones de éste título que sean compatibles
con la naturaleza de esos bienes.
Artículo 2720 El alquiler terminara en
el plazo convenido, y a falta de plazo, luego que concluya el uso a que el bien
hubiere sido destinado conforme al contrato. Pero si en éste no se
hubiere fijado plazo ni se hubiere expresado el uso a
que el bien se destina, el arrendatario sera libre para devolverlo
cuando quiera, y el alquilador no podra pedirlo sino después de
cinco días de celebrado el contrato.
Artículo 2721.- Si el bien se arrendó por años, meses,
semanas o días, la renta se pagara al vencimiento de cada uno de
esos términos, en tanto que si el contrato se celebró por un
término fijo, la renta se pagara al vencimiento de éste,
todo ello salvo pacto en contrario.
Artículo 2722.- Si el arrendatario devuelve el bien antes del tiempo
convenido cuando se ajustó por un solo precio, esta obligado a
pagarlo íntegro; pero si el arrendamiento se ajustó por
períodos de tiempo, solo esta obligado a pagar los
períodos corridos hasta la entrega.
Artículo 2723 El arrendatario esta
obligado a pagar la totalidad del alquiler,
cuando se hizo el arrendamiento por tiempo fijo y los períodos
sólo se pusieron como
plazos para el pago.
Artículo 2724 Si se arrienda un edificio,
departamento, aposento, almacén, tienda,despacho o establecimiento
industrial que estuviere amueblado, se entendera que el arrendamiento de
los muebles es por el mismo tiempo que el del inmueble, a menos de
estipulación en contrario; pero si el alquiler de éstos es con
separación del inmueble, se estara a los dispuesto en el
artículo 2720.
Artículo 2725 El arrendatario esta
obligado a hacer las pequeñas reparaciones que exija el uso del bien que haya tomado
en arrendamiento.
Artículo 2726 La pérdida o deterioro del bien alquilado, se presume siempre a cargo de
arrendatario, a menos que pruebe que sobrevino sin culpa suya, en cuyo caso
sera a cargo del
alquilador.
Artículo 2727 Aun cuando la pérdida o
deterioro sobrevengan por caso fortuito, seran a cargo del arrendatario, si éste usó
el bien de un modo no conforme con el contrato.
Artículo 2728 El arrendatario de un animal esta
obligado a darle de comer y beber durante el tiempo en que lo tenga en su
poder, de modo que no se desmejore, y a curarle las enfermedades ligeras, sin
poder cobrar nada al dueño.
Artículo 2729.- Los frutos del animal alquilado pertenecen al
dueño, salvo convenio o contrario, y en caso de que muera, sus despojos
seran entregados por el arrendatario al dueño, si son de alguna
utilidad y es posible el transporte.
Artículo 2730.- Cuando se arrienden dos o mas animales que forman
un todo, como una yunta o un tiro, y uno de ellos se inutiliza, se rescinde el
arrendamiento, a no ser que el dueño quiera dar otro que forme un todo
con el que sobrevivió.
Artículo2731 Si en el arrendamiento de un
predio rústico se incluyere el ganado de labranza o de cría existente
en él, el arrendatario tendra, respecto del ganado, los mismos derechos y
obligaciones que el usufructuario, pero no esta obligado a dar fianza.
Artículo 2732 Lo dispuesto en el
artículo 2724 es aplicable a los aperos de la finca arrendada.
Del Arrendamiento de Fincas Urbanas
Artículo 2709 No podra darse en
arrendamiento una localidad que no reúna las condiciones de higiene y
salubridad exigidas por el Código Sanitario. El arrendador que no haga
las obras que ordenen las autoridades del
ramo como
necesarias para que una localidad sea habitable e higiénica, es
responsable de los daños y perjuicios que los inquilinos sufran por esa
causa. No puede renunciarse anticipadamente el derecho de cobrar esta
indemnización.
Artículo 2710 El propietario no puede rehusar
como fiador a
una persona que reúna los requisitos exigidos por la ley para que sea
fiador.
Del Arrendamiento de Fincas Rústicas
Artículo 2711 El propietario de un predio
rústico debe cultivarlo, sin perjuicio de dejarlo descansar el tiempo
que sea necesario para que no se agote su fertilidad. Si no lo cultiva, tiene
obligación de darlo en arrendamiento o en aparcería, de acuerdo
con lo dispuesto en la Ley de Tierras Ociosas.
Articulo 2712.- El arrendatario no tendra derecho a la rebaja de la
renta por esterilidad de la tierra arrendada, pero sí por la
pérdida de frutos proveniente de incendio, guerra, peste,
inundación insólita,langosta, terremoto u otro acontecimiento
igualmente desacostumbrado y que los contratantes no hayan podido razonablemente
prever, siempre que la pérdida alcance, calculada por peritos, la mitad,
por lo menos, de tales frutos, en cuyo caso el precio del arrendamiento se
rebajara proporcionalmente al monto de las pérdidas sufridas.
Las disposiciones de este artículo no son
renunciables.
Artículo 2713 En el arrendamiento de predios
rústicos por plazo determinado debe el arrendatario, en el último
año que permanezca en el fundo, permitir a su sucesor o al dueño,
en su caso, el barbecho de las tierras que tenga desocupadas y en las que
él no pueda verificar la nueva siembra, así como el uso de los
edificios y demas medios que fueren necesarios para las labores
preparatorias del año siguiente. Este permiso
durara el tiempo rigurosamente indispensable para la realización
de los indicados fines, conforme a las costumbres locales, salvo convenio en
contrario.
A la inversa, terminado el arrendamiento tendra derecho el arrendatario
de usar las tierras y edificios de referencia, por
todo el tiempo que sea absolutamente indispensable para la recolección
de los frutos pendientes al terminar el contrato.
Disposiciones Especiales Respecto de los Arrendamientos de Inmuebles por Tiempo
Indeterminado
Artículo 2714 Todos los arrendamientos de
predios rústicos o urbanos que no se hayan celebrado por tiempo
expresamente determinado, concluiran a voluntad de cualquiera de las
partes contratantes, previo aviso a la otra partedado en forma indubitable con
dos meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si
es rústico.
Artículo 2715 Dado el aviso a que se refiere
el artículo anterior, el arrendatario de predio urbano esta
obligado a permitir que se pongan cédulas en lugares visibles del predio y a mostrar
el interior de la casa a los que pretendan verla para alquilarla. Respecto de los predios rústicos, se observara lo
dispuesto en el artículo 2713.
10. ARRENDAMIENTOS DE CASAS, ALMACENES Y EDIFICIOS
a. El arrendatario se denomina inquilino.
b. El inquilino o arrendatario esta obligado a las reparaciones locativas. Si no cumple permite que el arrendador pueda dar por terminado el
contrato y exigir el pago de los perjuicios.
c. Cuando hay una destinación de la casa o edificio en un objeto ilícito puede el arrendador expeler al
inquilino y exigirlé el pago de los perjuicios y la terminación del contrato.
d. Cuando la casa o el edificio se arrienda con muebles, se entiende que
éstos deberan ser usados por el mismo tiempo del contrato.
e. Responde al inquilino por los vicios ocultos de la casa, edificio o
almacén arrendado, de acuerdo a las normas
generales.
'La mora de un periodo entero en el pago de la
renta1 dara derecho al arrendador, después de dos reconvenciones,
entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar
inmediatamente el arriendo, si no presta seguridad competente que se verificara
el pago dentro de un plazo razonable, que no bajara de treinta
días.'
Disposiciones EspecialesRespecto de los Arrendamientos de Inmuebles por Tiempo
Indeterminado
Artículo 2714 Todos los arrendamientos de
predios rústicos o urbanos que no se hayan celebrado por tiempo
expresamente determinado, concluiran a voluntad de cualquiera de
laspartes contratantes, previo aviso a la otra parte dado en forma indubitable
con dos meses de anticipación si el predio es urbano, y con un
año si es rústico.
Artículo 2715 Dado el aviso a que se refiere
el artículo anterior, el arrendatario de predio urbano esta
obligado a permitir que se pongan cédulas en lugares visibles del predio y a mostrar
el interior de la casa a los que pretendan verla para alquilarla. Respecto de los predios rústicos, se observara lo
dispuesto en el artículo 2713.
Expiración del arrendamiento:
* Por la convención de partes
* Novación
* Transacción
* Remisión
* Confusión
* Declaración de nulidad
* Por la destrucción de la cosa arrendada
* Por la expiración del
tiempo estipulado para la duración del
contrato
* Por la extinción del
arrendador
* Por la sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto
.
Insolvencia o muerte del
arrendatario
Ni la insolvencia o muerte del
arrendatario ponen necesariamente final al arrendamiento. El acreedor o
acreedores podran sustituirse al arrendatario prestando fianza
satisfacción del acreedor. No siendo así
el arrendador tendra derecho para dar por concluido el arrendamiento.
Embargo de la cosa arrendada
El hecho desacar del comercio la cosa arrendada, por medio del embargo o del
secuestro, no constituye motivo para hacer cesar el arrendamiento; este
subsistira, operandose, solamente una sustitución legal de
los derechos y obligaciones del arrendador.
Del Alquiler de los Medios de Transporte
Artículo 2733 El dueño de un medio de
transporte que lo alquile descarga en la persona del arrendatario, por mero
efecto del contrato y mientras éste dure y no le sea devuelto el bien al
alquilador, toda la responsabilidad que legalmente pudiera corresponderle como
porteador en los transportes que se lleven a cabo con la embarcación,
aeronave, automóvil, autobús, cabalgadura, u otro similar, de su
propiedad, materia del arrendamiento. El alquilador debe, sin embargo, declarar
los defectos del
bien alquilado, y es responsable de los daños y perjuicios que resulten
de la falta de esta declaración.
Artículo 2734 Si el medio de transporte se
inutiliza o concretamente la cabalgadura muere o se enferma durante el
alquiler, la pérdida sera de cuenta del
alquilador, si no prueba que el daño sobrevino por culpa del otro contratante.
Artículo 2735.- El arrendamiento del medio de transporte puede ser, o
bien de la especie conocida como alquiler de casco desnudo, es decir, que no
incluye los servicios del conductor individual o en su caso de la
tripulación colectiva del medio de transporte, o bien de la especie
contraria, esto es, que incluya tales servicios.
En el primero de estos casos la responsabilidad que al respecto establece
elartículo 96 sera a cargo del arrendatario - responsabilidad por
hechos de otros-, ya que él sera quien directamente contrate,
para quedar bajo su dependencia y dirección, con el nuevo conductor o
tripulación por la prestación de los servicios de éstos;
en tanto que en el segundo caso la responsabilidad -la misma responsabilidad
por hechos ajenos- estara a cargo del alquilador, salvo
estipulación en contrario o que el arrendatario obligue al personal a
obedecerlo en la ejecución del acto que haya dado origen al daño
o daños causados.
Del Modo de Terminar el Arrendamiento
Artículo 2736.- El arrendamiento puede terminar:
I.- Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por
estar satisfecho
el objeto para el que el bien fue arrendado;
II.- Por convenio expreso;
III.- Por nulidad;
IV.- Por rescisión;
V.- Por confusión;
VI.- Por pérdida o destrucción total del bien arrendado, causadas
por caso fortuito o fuerza mayor;
VII.- Por expropiación del bien arrendado hecha por causa de utilidad
pública, y
VIII.- Por evicción del bien dado en arrendamiento.
Artículo 2737 Si el arrendamiento se ha hecho
por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de
desahucio. Si no se ha señalado tiempo, se
observara lo quedispone el artículo 2714.
Artículo 2738 A mas tardar quince
días después de vencido un contrato de arrendamiento,
tendra derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el
pago de las rentas, a pedir que se le prorrogue hasta por un año ese
contrato.Podra el arrendador aumentar hasta un diez por ciento, la renta
anterior, siempre que demuestre que los alquileres en la zona de que se trate,
han sufrido alzas que justifiquen el aumento. Quedan exceptuados de la obligación
de prorrogar el contrato de arrendamiento los propietarios que quieran habitar
la casa, ocupar personalmente el local destinado a despacho, industria o
comercio, o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido, bajo el concepto
de que si pasados tres meses de la ejecución del fallo respectivo el
arrendador no habitare la casa, no
cultivare el predio o no ocupare personalmente el local destinado a despacho,
comercio o industria, sera condenado, en el procedimiento
sumarísimo que señale el Código de la materia, a
entregarle al inquilino, por vía de indemnización, el importe de
la renta correspondiente a losmeses que fije discrecionalmente el Juez o
Tribunal y que no podra exceder de doce meses.
Artículo 2739 Si después de terminado
el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el
arrendatario sin oposición en el goce y uso del
predio, y éste es rústico, se entendera renovado el
contrato por otro año, y por tiempo indefinido si la finca es urbana. En cualquiera de
ambos casos el arrendatario debera pagar la renta que corresponda al
tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que
pagaba.
Artículo 2740 Cuando haya prórroga en
el contrato de arrendamiento o tacita reconducción a que
respectivamente se refieren los dos artículos anteriores, cesan las
obligaciones otorgadas porun tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo convenio en
contrario.
Artículo 2741 El arrendador puede exigir la
rescisión del contrato:
I.- Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en la fracción
I del artículo 2683;
II.- Por usarse el bien en contravención a lo dispuesto en la
fracción III del artículo
2695; y
III.- Por el subarriendo del bien en contravención a lo dispuesto en el
artículo 2716.
Artículo 2742 Si el arrendador, sin motivo fundado,
se opone al subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario,
podra este pedir la rescisión del contrato.
Artículo 2743.- Si el usufructuario no manifestó su calidad de
tal al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el
usufructo, exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el
arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnización de
dañosy perjuicios.
Artículo 2744.- Si el predio dado en arrendamiento fuere enajenado
judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistira, a menos que
aparezca que se celebró dentro de los sesenta días anteriores al
secuestro de la finca, en cuyo caso el arrendamiento podra darse por
concluido.
Artículo 2745 En los casos de
expropiación y de ejecución judicial, se observara, en lo
conducente, lo dispuesto en el artículo 2713.
UNIVERSIDAD DE QUINTANA ROO
LICENCIATURA EN DERECHO
CONTRATOS EN PARTICULAR
“ARRENDAMIENTO”
KAREN PAULINA BUENFIL PARTIDA
09-10086
CHETUMAL Q.ROO 22 SEPTIEMBRE DE 2011
