LA PROPIEDAD

1. Terminología y concepto

Los romanos usaron diferentes vocablos para designar al derecho real de propiedad. El mas antiguo es el termino mancipium, después usaron la palabra dominium y finalmente, la de proprietas. La propiedad es el derecho de obtener de un objeto toda la satisfacción que este pueda proporcionar. El contenido del derecho de propiedad se puede explicar diciendo que este se otorga a su titular el ius utendi o derecho de usar el objeto, el ius fruendi o derecho de aprovecharlo, esto es, disfrutarlo o percibir sus frutos y, finalmente, el ius abutendi o derecho de disponer del objeto, hasta agotarlo o haciendo con el lo que queramos. El Derecho romano reglamento la propiedad privada, otorgandole facultades muy amplias al propietario, pero también estableció limitaciones a esas facultades. Entre estas limitaciones podemos encontrar las siguientes: prohibición de enterrar o quemas cadaveres dentro de la ciudad, obligación de los vecinos de permitir el paso por el fundo propio cuando se estropeara la vía publica; el propietario de un fundo en donde se encontrara una mina debía permitir las excavaciones hechas por un tercero, siempre que este pagara una cantidad al propietario y otra al fisco; las construcciones deberían salvar una distancia de cuando menos doce pies, y no debían exceder de los cien metros de altura; también era necesario dejar espacios libres entre los edificios, para permitir la circulación.

2. Clases de propiedad

El Derecho romano reconoció una doblereglamentación de la propiedad; la primera es la que establece el derecho civil y se llama propiedad quiritaria, y la otra, que apareció con posterioridad establecida por el derecho honorario y se denomina propiedad bonitaria.

A) Propiedad quiritaria
Esta propiedad fue la única forma reconocida por el derecho civil que exigía para su constitución los siguientes requisitos: que el ciudadano fuera romano; que la cosa estuviera en el comercio; si el objeto era inmueble, debía estar situado en suelo italico; su transmisión debía hacerse por lo medios solemnes del derecho civil.

B) Propiedad vomitaría
La propiedad vomitaría se configuraba cuando faltaba uno de los requisitos exigidos por el derecho civil. Si se transmitía una cosa a un peregrino, o se transmitía un inmueble situado en provincia, o bien la transmisión de una cosa mancipi se efectuaba por simpe tradittio, se configuraba alguno de los tipos de la propiedad bonitaria, que eran: la propiedad peregrina, la propiedad provincial y la propiedad bonitaria, que aparece cuando alguien adquiría una cosa mancipi sin recurrir a los medios establecidos por el derecho civil, que no reconocía la propiedad del adquiriente, quien podía verse atacado por una acción reinvicatoria del antiguo dueño. Para evitar una injusticia el pretor otorgaba una excepción al adquiriente, la exceptio rei venditar et traditae que paralizaba los efectos de la acción reinvicatoria. Fue necesario crear una acción, la actio Publiciana, la cual le serbia al propietario bonitario para pedir la restituciónde la cosa a cualquier tercero, cabe menciona que la acción Publiciana era una acción ficticia.

3. La copropiedad

La copropiedad existe cuando varias personas son titulares del derecho de propiedad sobre el mismo objeto, en cuyo caso cada una de ellas sera propietaria de una cuota ideal. La copropiedad podría surgir accidentalmente cuando se mezclaban productos de diferentes personas, también surgían por acuerdo entres las partes.

4. Modos adquisitivos de la propiedad

Los modos adquisitivos de la propiedad fueron clasificados por el Derecho romano en modos adquisitivos del derecho civil y modos adquisitivos del derecho natural

A) Modos adquisitivos del derecho civil son: la mancipatio, la in iure cessio, la usucapio, la adiudicatio y la lex.

a) La mancipatio
Era un negocio solemne usado por los ciudadanos romanos en la transmisión de las res mancipi. Era necesaria la presencia del transmitente y el adquiriente, cinco testigos y el portabalanza, ya que el mancipatio es uno de los negocios per aes et libram, esto es, se efectúa por medio del cobre y la balanza. El adquiriente tomaba en sus manos la cosa que se iba a mancipar, después tocaba la balanza con un pedazo de cobre, que entregaba al transmitente como símbolo del precio. Ademas de utilizarse para formalizar la transmisión de la propiedad, serbia para la transmisión de otros derechos reales: adopción, emancipación, establecimiento de la manus por coemptio, la constitución de una dote, etc.

b) La in iure cessio
Es un modo adquisitivo quedebía llevarse a cabo frente al tribunal. Era un proceso ficticio en el cual el actor adquiriente comparecía in iure ante el magistrado, para reivindicar una cosa. Poniendo la mano sobre ella o sobre algún objeto que la representara, afirmaba ser el propietario. El demandado transmitente no se defendía, por lo que el magistrado declaraba propietario al actor. Este modo adquisitivo de la propiedad se refería tanto a cosas mancipi como nec mancipi.

c) La usucapio
Se define como la adquisición de la propiedad por la posesión continuada durante el tiempo señalado por la ley. Para la usucapión deben reunirse cinco requisitos:
*Res habilis. Este requisito tiene que ver con la cosa que se va a usucapir
*Titulus. El titulo es aquel que justifica la posesión, o sea, que la posesión debe estar fundada en una justa causa de adquisición.
*Fides. Existe la buena fe cuando el poseedor cree tener derecho a la posesión, solo el poseedor de buena fe puede convertirse en propietario por usucapión.
*Possessio. La posesión debería ser continuada.
*Tempus. Este es referente al plazo necesario para la usucapión.

d) La adiudicatio
En los juicios divisorios el juez tenia la facultad de atribuir a cada uno de los litigantes la parte que le correspondía (adjudicación). La adjudicación se daba en relación con las tres acciones divisorias: de la herencia indivisa, de la cosa común en la copropiedad y de deslinde.

e) La lex
Bajo esta denominación el derecho civil incluyo todos aquellos casos en los que se adquiría la propiedad por elsolo efecto de la ley. Estos casos son tres: el legado vindicatorio, por el cual el legatario se hace propietario en el momento en que el heredero acepta la herencia; las leyes caducarías de Augusto, que excluían de ciertas liberalidades a las personas solteras o sin hijos, para atribuírselas a otros herederos-, finalmente, el que encontraba un tesoro en terrenos ajeno, debía entregar la mitad al dueño.

B) Modos adquisitivos del derecho natural

De acuerdo con el derecho natural, el derecho romano también reconoció como modos de adquirir la propiedad a los siguientes

a)La traditio
Este modo adquisitivo de la propiedad se realizaba precisamente mediante la entrega de una cosa, aunada a la intención de transmitir y adquirir. Para que esta fuera efectiva deben reunirse dos requisitos: uno de caracter subjetivo, consistente en la entrega de la cosa, y otro de caracter subjetivo, que es la intención de transferir por parte del tradens, y la de adquirir, por parte del accipiens.

b) La ocupación
Adquirimos por ocupación, esto es, apropiandolas, aquellas cosas que estan en el comercio y que carecen de dueño, bien porque nunca lo tuvieron (res nullius) o porque su dueño las abandono (res derelictae).

c) La accesión
Hay accecion cuando una cosa se adhiere a otra de forma inseparable, en cuyo caso sera dueño del conjunto el dueño de la cosa principal. La adquisición es definitiva, aunque indemnizando al propietario de la cosa accesoria. El Derecho romano distinguió tres clases de accesión:
*Unión de una cosa mueblea otra cosa de accesión
*Unión de cosa mueble a cosa inmueble
*Unión de una cosa inmueble a otra cosa inmueble

d) La especificación
Existe la especificación cuando una materia prima se transforma para formar una nueva especie. Justiniano adopto una solución intermedia al establecer que el objeto nuevo perteneciera al dueño de la materia en los casos en que fuera posible que recuperara su forma original

e) La confusión y conmixtion
Se entiende por una y otra, respectivamente, la mezcla de líquidos o de sólidos. Si la separación es posible, cada propietario conserva la propiedad de su objeto; si no lo fuera, surge una copropiedad.

f) La praescriptio longi temporis
La legislación imperial creo una institución analoga aplicable a los fundos provinciales. En un principio solo se le dio una defensa al poseedor de un terreno provincial para rechazar la acción del propietario, una excepción que se hacía valer como praescriptio, y de ahí el nombre de esta institución.

g) La adquisición de frutos
Ya sabemos que los frutos adquieren individualidad al desprenderse de la cosa matriz, momento a partir del cual son considerados como cosas independientes Su propiedad puede corresponder al dueño de la cosa fructífera o a la persona que tenga otro derecho sobre la misma.

DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA (IURA IN RE ALIENA

Los derechos reales sobre la cosa ajena, se clasifican en derechos reales de goce y derechos reales de garantía

1. Derechos reales de goce

A)Las servidumbres

La servidumbre concedeel derecho a usa o disfrutar de una cosa, respetando siempre la propiedad, que solo se encuentra gravada y sufre limitaciones, las cuales estaran al servicio del titular de la servidumbre. AL crearse una servidumbre sobre un derecho de propiedad, el propietario estara transfiriendo el ius utendi y el ius fruendi de la propiedad, mas nunca el ius abutendi. Las servidumbres son derechos reales de goce limitados y se pueden constituir para aumentar el valor de un inmueble o solo con miras a favorecer a un sujeto determinado. Las servidumbres personales son inseparables de sus titulares; no pueden enajenarse ni heredarse

a)Constitución y extinción de las servidumbres

Las servidumbres se podían constituir de la siguiente manera:
*Mancipatio
*In iure cessio
*Por reserva
*Por legado
*Por adiudicatio
*Por usucapio
*Por convenio entre los interesados

Las servidumbres se extinguen en los siguientes casos:
*Perdida de cualquiera de los inmuebles
*Por confusión o consolidación
*Por renuncia del titular
*Por el no uso

b) Protección de las servidumbres
Se le otorgaba al titular de cualquiera de las servidumbres en contra de cualquier tercero que impidiera el ejercicio de su derecho, especialmente el propietario de la cosa sobre la cual pesaba el gravamen.

c) Servidumbres reales o prediales
Estas consisten en un derecho que va a ejercer el titular de un predio sobre un inmueble ajeno, por lo cual sera necesario que los predios sean vecinos y los propietarios diferentes; al predio que obtiene las ventajas se ledenomina fundo dominante, mientras que el que soporta la servidumbre se conoce como fundo sirviente. Este tipo de servidumbres se divide en servidumbres rurales y servidumbres urbanas.

Las principales servidumbres rurales son:
*De paso, esto es, el hecho de permitir circular por el fundo sirviente.
*De acueducto, permitir conducir agua por algún medio a través del fundo sirviente.
*De toma de agua.
*De pasto, o sea permitir pastar a las bestias del propietario del predio dominante en el predio sirviente.

Entre las servidumbres urbanas mas frecuentes encontramos:
*Apoyo de viga, permite al propietario del fundo dominante utilizar un muro del fundo sirviente para apoyo de una viga.
*Apoyo de muro, el derecho de descansar un muro sobre la construcción del vecino.
*Desviación de agua de lluvia, se obligaba al propietario del predio sirviente a recibir las aguas de lluvia de la casa vecina.
*Prohibición de levantar construcciones.

d) Servidumbres personales
Estas son:

-Usufructo.
Es el derecho a usar y disfrutar una cosa ajena no consumible, sea mueble o inmueble, conservarla en el mismo estado en que se encuentre al momento de constituirse el usufructo. Este podía terminar por las siguientes causas:
*Por muerte del usufractuario.
*Capitis deminutio del usufructuario.
*La pérdida de la cosa dada en usufructo.
* Por cumplirse el tiempo fijado.
-Uso
Es la facultad de disfrutar de una cosa ajena en la medida necesaria para satisfacer los requerimientos propios del usuario. Se establece y se extinguede la misma manera que el usufructo.

-Derecho de habitación
Esta servidumbre se tipifica como un uso mas limitado; se concreta a la utilización de una habitación especifica. En cuanto a su forma de constituirse o de extinguirse, sigue los mismos pasos que el uso.

-Operae servorum
Por este derecho una persona se podía beneficiar de los servicios de un esclavo ajenos, bien fuese de forma directa o bien alquilandolo a su vez.

B) La enfiteusis

Data de cuando el Estado daba en arrendamiento terrenos agrícolas de su propiedad a perpetuidad. El enfiteuta adquiría el derecho de disfrutar una finca en toda su plenitud, obligandose a efectuar un pago anual, a no deteriorar el cultivo y a notificar al dueño en caso de efectuar un traspaso.

C) La superficie

Se entiende como el disfrute sobre las construcciones que se encuentren en un terreno del cual no se es propietario. El derecho real de superficie permite a su titular o superficiario el goce a perpetuidad o por un muy largo tiempo, del edificio construido en suelo ajenos, a cambio de lo cual tenia que pagar una cantidad determinada llamada solarium. El titular de este derecho real tiene el pleno goce de la construcción. El derecho real de superficie se podía constituir a titulo gratuito, bajo la forma de venta o bajo la forma de arrendamiento.

2. Derechos reales de garantía

A)Prenda e hipoteca

Los derechos reales de garantía consistentes en la prenda y la hipoteca son reconocidos como tales por el derecho pretoriano y tienen como origen la fiducia;a través de la cual el deudor, o un tercero, en su nombre, transmitía una cosa al acreedor, para garantizar el pago de una deuda.

El acreedor no podía quedarse con el bien dado en fiducia como pago de la deuda ni tampoco venderlo para cobrarse la misma con el precio que obtuviese de ella, salvo que se estableciese previamente un pacto para tal efecto. El acreedor debía devolver la prenda al recibir el pago, no teniendo mas facultad que la de retenerla mientras tanto.

Con el tiempo se concibió la posibilidad de que el deudor estableciera una garantía real, pero sin entregar los bienes al acreedor, quien podría pedir su entrega en caso de incumplimiento de la deuda garantizada. A esta modalidad se le llamo: hipoteca.
La diferencia entre prenda e hipoteca es que en la primera se entrega al acreedor y en la segunda esto no se suscita.

El derecho real de prenda e hipoteca se constituye de la siguiente forma:

-Por contrato.
-Por testamento.
-Por decisión judicial.
-Por la ley en forma directa, como es el caso de la hipoteca que el pupilo tiene sobre los bienes del tutor.

La prenda e hipoteca se extinguen en los siguientes casos:

-Por extinción de la deuda garantizada; si la deuda se extinguía parcialmente, los derechos de garantías subsistían, pues estos derechos se consideraban como cosas indivisibles.
-Por perdida de la cosa.
-Por renuncia.
-Por confusión.
-Por prescripción; en el caso de la hipoteca, si el acreedor hipotecario no ejercía su derecho, este se extinguía en un plazo de cuarenta años.