Fraccionamientos especiales

Nuevas formas de dominio y uso de suelo
Necesidad: La presión demográfica y psicológica que existe en las grandes ciudades, como también la idea de confort y a la vez la racionalización y economía en el uso de las cosas. Primero se hicieron los edificios y luego se empezó a pensar en si la división horizontal de inmuebles alteraría o no la estructura de los códigos civiles o legislación pertinente, porque los hechos preceden a la adecuación del derecho.
La problemática se presenta en 2 niveles:
1. Fáctico: los adelantos convierten en fácil laconstrucción de complejos edificios y complejos deportivos o industriales y permiten el desplazamiento rápido a las personas que tengan tiempo libre y dinero suficiente hacia y desde esos lugares.
2. Jurídico: el encuadre de estos nuevos hechos resulta dificultoso en un régimen rígido que no admite que más que unos pocos derechos reales definidos y estructurados en forma cerrada por la ley.

Sistema de nuestro CC:
ARTICULO 2.502.- Los derechos reales sólo pueden ser creados por Ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer.
Vélez adopta y proclama el criterio de numerus clausus. :
El sistema del registro inmobiliario solo puede ser eficaz si el numero de derechos registrales es limitado y su contenido esta fijado por la ley. Así pues la creación de un nuevo derecho real por acuerdo de las partes queda excluido, con lo que favorecen los cálculos de terceros adquirientes y se evita la creación de derechos innominados o ambiguos.
La seguridad del trafico jurídico solo se logra con la limitación de los derechos sobre la cosa, la fijación clara de su contenido y que el interés social comprometido debe prevalecer sobre el interés individual.
El numerus clausus no significa que este cerrado el camino a la marcha evolutiva del derecho, pueden crear nuevas formas de derechos reales sobre las cosas.
Ley de suelos: Lo que es objeto del derecho urbanístico debe considerarse básicamente en una ley de suelos, que no existe en el orden nacional.
En Buenos Aires, la ley 8.912 de ordenamientoterritorial y uso del suelo establece condiciones generales dirigidas a orientar y enmarcar las facultades de los municipios.
Tiende a regular orgánicamente la subdivisión de tierras y asegurar los servicios indispensables a los adquirientes.
La ley divide el territorio provincial entre áreas rural, urbana y complementaria con relación funcional respecto de la urbana.
Divide estas áreas en zonas y define los 3 espacios que integran la estructura de la ciudad, parcelarios o edificatorios, circulatorios o viarios, verdes, libres públicos o aereatorios.
Relaciona estos espacios con la densidad de población.
Dentro de cada zona se divide en residencial urbano y residencial extra urbano, el primero destinado a asentamientos humanos intensivos y el segundo a asentamientos no intensivos de usos relacionados con la residencia no permanente, emplazada en el área complementaria o en la rural. Se incluyen en esta a los clubes de campo.
Clubes de Campo: es un complejo recreativo ubicado en zona suburbana, limitada en el espacio e integrada por lotes construidos o a construirse, independientes entre si que cuentan con una entrada en común y espacios destinados a actividades deportivas, culturales y sociales, siendo las viviendas de uso transitorio y existiendo entre el área de viviendas y el área deportiva, cultural y social una relación funcional y jurídica que convierte al club de campo en un todo inescindible.
El derecho de cada titular recae sobre la vivienda transitoria, con áreas verdes de esparcimiento, dentro de un complejo. Es una combinación de la quinta con el club.
Toda urbanización privada supone un estatuto comunitario con carácter complejo:
a)Unidades parcelarias y partes comunes: se construyen chalets, bungalow o bien edificios destinados al uso privado, el resto a calles, jardines, canchas para deportes, sede social; servicios comunes y generales, son los elementos comunes de urbanización.
b) Configuración jurídica: no existe una legislación específica sobre la materia.
e) En el campo de los derechos reales contamos con los siguientes:
1. Dominio
2. Condominio
3. Usufructo
4. Uso y Habitación
5. Servidumbres
6. Propiedad Horizontal.
Superposición de una Asociación o sociedad a un Derecho Real en la mayor parte de los casos, se combina un derecho real con la participación simultánea en una sociedad o asociación creada a estos efectos.
No se puede ser dueño de un lote sin ser accionista o socio, aunque a veces algunos estatutos permiten la calidad de accionistas y por consiguiente disfrutar de las instalaciones deportivas sin ser dueño de un lote o viceversa. Si bien el sistema de superposición de una forma asociativa a un derecho real tiene resultados prácticos en el sentido de dar ejecutividad al funcionamiento del club, la combinación recorta tantas facultades a los socios que da lugar a un género distinto al derecho real permitido e importa su modificación prohibida por el artículo 2502 del CC.

Algunos problemas:
a) Derecho de admisión: Opción de compra o cláusula de venta preferencial a favor del club o de sus miembros, dominio revocable, o lisa o llanamente enumerando como socios de la sociedad paralela o superpuesta por medio de la cual se disfruta de las partes comunes, a los propietarios a cuyo nombre figuren las unidades y que sean aceptados por lacomisión directiva. El pacto de preferencia extraña una obligación de hacer vender a su vendedor.
b) Poder disciplinario: la cantidad jurídica que nuclea a los propietarios a través de su comisión directiva se reserva estrictas facultades disciplinarias. La jurisprudencia es casi uniforme en el sentido que las asociaciones, tienen facultades disciplinarias y debe respetarse lo que el ente haya resuelto. Estamos ante quien no es solo participe de una entidad asociativa, sino principalmente titular de un derecho de propiedad. En tanto en un club común, lo único que se pierde es la posibilidad de ingresar al predio o de ejercer actividades en el lugar, acá ello va inescindiblemente unido a la propiedad de un terreno, unidad, lote, polígono o como se llame.
Ningún juez podría aplicar la sanción de expulsión o suspensión en el uso de las cosas o partes comunes.
Posible solución. Debe consagrarse legislativamente un nuevo derecho real autónomo estructurado en forma similar a la propiedad horizontal, a base de la titularidad de una cosa propia formada por un sector privativo y la participación en condominio de indivisión forzosa sobre las cosas y partes comunes, aunque esta puede ser limitada cuando el club de campo sea creado por una entidad cultural, social o deportiva existente. Si bien debe existir cierta independencia funcional, puede admitirse la existencia de servidumbres cuando sea necesario.
De la propia ley debe existir que los derechos sobre ambos sectores son inseparables, de modo tal que no se pueda realizar transferencias ni constituir derechos reales o personales u otros actos con relación a los mismos de manera tal de escindirlos, ello sinperjuicio de que puedan existir miembros de la entidad consorcial de otra categoría, que no sean propietarios si así lo estableciera el estatuto, preferentemente cuando el club de campo sea creado por una entidad cultural, social o deportiva existente, o miembros con derechos limitados al sector propio, y cosas comunes indispensables excluyéndose sectores recreativos a algunos de ellos.

Otro problema que se plantea respecto de la naturaleza jurídica ocurre cuando el club de campo es organizado y comercializado por una persona privada física o jurídica, la que se reserva, por estatutos la administración y explotación de los servicios y espacios comunes, canchas, calles, servicios, etc., cobrando por ellos. Esta situación no se compatibiliza con la propiedad horizontal.

Proyecto de ley de propiedad residencial presentado por la Federación
Argentina de Clubes de Campo
Concepto:
Art. 1: La propiedad residencial es el derecho real que otorga a su titular las facultades de usar, gozar y disponer sobre un inmueble propio constituido de conformidad con lo que establece la presente ley.
Descripción:
Art. 2: Esta ley será aplicable a aquellas urbanizaciones que reúnan las siguientes características:
a) Que una parte este conformada por lotes o fracciones de terrenos con construcciones o sin ellas, destinados a la construcción de viviendas residenciales que a los efectos de esta ley se identifican como unidades particulares, las que tendrán independencia funcional y salida indirecta a la vía publica. Esta salida podrá ser directa hacia los cursos de agua navegables.
a) Que la parte restante se destine a espacios comunes,pudiendo prever áreas específicas para la práctica de actividades deportivas, recreativas, sociales, culturales y/o de servicios.

Constitución
Art. 3: El o los titulares del dominio del inmueble a ser sometido al régimen de la presente ley deberán otorgar su escritura publica e inscribir en el registro de la propiedad inmueble correspondiente a la jurisdicción de dicho inmueble, un reglamento de propiedad residencial, que dará nacimiento al complejo residencial. El reglamento de propiedad residencial integra y forma parte de cada uno de los títulos que se otorguen sobre las unidades particulares que contengan el complejo residencial, y se presumirá conocido por todo propietario de unidad particular sin admitirse prueba en contrario. La posterior transferencia de unidades particulares y constitución de derechos reales sobre las mismas, requerirá el cumplimiento de los recaudos previstos en el Art. 2505 del código civil.
Objeto:
Art. 4: La unidad particular consiste en un área de terreno delimitado que no podrá subdividirse, con el destino y características previstas en el Art. 2 Inc. a, generando con carácter de inescindible la propiedad de indivisión forzosa y perpetua sobre las superficies, partes, cosas y lugares comunes del inmueble, y sobre todas aquellas que determine el reglamento de propiedad residencial o que hagan al mantenimiento, seguridad y funcionamiento de las mismas.
Extensión del derecho:
Art. 5: Cada propietario será dueño exclusivo de su unidad particular y copropietario sobre aquellas partes del terreno y cosas destinadas al aprovechamiento común definidas en los Art. anteriores. A estos fines serán consideradas como:
a)Necesariamente comunes, no pudiendo variarse su destino sin el acuerdo de por lo menos 4/5 del total de los copropietarios:
* Las vías de acceso y comunicación sean principales o secundarias.
* El cerramiento perimetral.
* Los locales, instalaciones y tendidos de redes aéreos o subterráneos de servicios comunes, sean estos servicios prestados por el complejo o terceros.
* Las áreas o instalaciones deportivas, recreativas y serviciales.
b) Necesariamente propias: el terreno de las unidades particulares destinadas a vivienda, sus construcciones y las cosas comprendidas en ellos, sin perjuicio de las restricciones y servidumbres que se impongan al dominio a fin de asegurar la convivencia y la prestación de los servicios comunes.

Presunción de comunidad:
Art. 6: Serán considerados comunes los bienes cuyo carácter de tales este determinado por ley, y a los que por su función o por el destino asignado en el Reglamento de Propiedad Residencial importaren un aprovechamiento común.

Cementerio Público

Concepto: la cuestión relativa al derecho de inhumación y custodia de los despojos mortales es un problema que por no estar legislado, cae dentro de las previsiones del artículo 15 del CC que dice:
ARTICULO 15.- los jueces no pueden dejar de juzgar bajo el pretexto de silencio, oscuridad o insuficiencia de las leyes.
Actualmente la creación de cementerios privados con fines de lucro ha vuelto a crear inquietudes sobre el tema, particularmente ante la imperiosa necesidad de sentar bases ciertas para su establecimiento, que ofrezcan seguridad para el empresario, los usuarios y la comunidad en general.

El CadáverNaturaleza Jurídica: la doctrina nacional es casi uniforme al considerar que los restos mortales, en tanto siguen su destino de inhumación, no pueden constituir cosa según el
ARTÍCULO 2.311.- Se llaman cosas en este Código, los objetos materiales susceptibles de tener un valor. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiación. Modificado por:
Ley 17.711 Art.1
En efecto al no ser susceptible de tener valor económico o patrimonial, no puede caer sobre ellos derechos reales ni personales. El cadáver es cosa en sentido físico, aunque en principio no puede ser considerada cosa según el Art.2311 no obstante cuando la finalidad inmediata es social, científica, el principio cede y el cadáver podrá ser considerado cosa a los efectos de atribución de derechos de propiedad. Se cree que el valor que se le dé no puede ser exclusivamente pecuniario (relativo al dinero), sino que está configurado por el interés científico, humanitario o social que lo informa.

Actos dispositivos sobre el cadáver:
Se podría afirmar que hay un derecho personalísimo sobre cosa futura con respecto al propio cadáver, limitado por los intereses públicos. Ese derecho es el que permite disponer del mismo, bastando que la voluntad se manifieste por escrito.

Cementerios Públicos:
a) Antecedentes: siguiendo la tradición romana, la legislación española confió a la autoridad eclesiástica la construcción y consagración de los cementerios en terrenos inmediatos a iglesias parroquiales. Reservándose el estado el poder de policía indispensable para cubrir su función de resguardo de la salud publica. En 1813 el poderejecutivo de las provincias del Río de la Plata, habían prohibido las inhumaciones en los templos, encargando a la autoridad eclesiástica la formación de un panteón publico. En 1925 quedó prohibida en Buenos Aires la construcción de enterramientos o cementerios particulares.
b) Naturaleza Jurídica: en 1821 los cementerios pasan a ser del dominio público.
Conforma al Art. 2340 Inc. 7 del c.c. Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o comodidad común'.
Queda por determinar si pertenecen al dominio publico del estado nacional, provincial o municipal, no habiendo disposición expresa, por una cuestión de asignación de competencias pertenecen al dominio municipal. La Corte suprema ha dicho que: el derecho a la sepultura reconoce su origen a una concesión otorgada a la municipalidad, la que actúa como administradora de un bien de dominio público.
c) El sepulcro como objeto de relaciones jurídicas: sobre el sepulcro los particulares tienen un derecho administrativo que podría tratarse de un derecho de superficie, se puede concluir en que las relaciones que vinculan al particular con la municipalidad, son de derecho público. Al ser los sepulcros cosas que se encuentran fuera del comercio en función de su destino a un servicio publico, no son susceptibles de relaciones y situaciones jurídicas de derecho privado.
d) Prescriptibilidad e imprescriptibilidad de los sepulcros: si son bienes del dominio publico, están fuera del comercio, y en consecuencia serían en principio inenagenables, imprescriptibles e inembargables.
e) Embargibilidad e inejecutabilidad: reconocido que los sepulcrosconstituyen un valor económico y forman parte del patrimonio de su titular, resulta precedente su embargo por los acreedores.

Cementerios Privados

Su creación obedece a dos causas:
a) Por un lado la influencia de los cementerios públicos existentes que no reconocen en su mayoría, posibilidades ciertas de ampliación, como así también el desinterés estatal en la creación de otro por diversas razones.
b) La necesidad de ciertos estratos sociales de contar con enterratorios que cubran sus expectativas en cuanto a calidad de servicios, exclusividad del lugar, etc.

También encontramos enterratorios en algunas estancias de antiguas familias.
En 1978, la ley 9094 entroniza las necrópolis privadas, al modificar la ley orgánica municipal facultando a los concejos deliberantes para autorizar el establecimiento de cementerios privados, siempre que estos sean admitidos expresamente por las respectivas normas de zonificación y por los planes de regulación urbana conforme con lo que determine la reglamentación general que al efecto se dicte.
Encuadre legal: La diversidad de figuras instrumentales que se perfilan para el encuadre jurídico del sepulcro en un cementerio privado, produce confusión e incertidumbre, ya que se trata de dar seguridad a quienes pretenden tener algún derecho sobre el mismo. Los contratos que el titular del cementerio celebre con los que serán titular de los sepulcros pueden constituir meramente derechos personales, aunque el contrato sea de carácter consensual o real. La constitución de derechos personales tropieza con innumerables inconvenientes, entre los que podemos mencionar la ausencia de publicidad registral y el régimenaplicable a las partes de uso común, amen de la inseguridad que otorga la falta de oponibilidad a terceros. Se descarta la posibilidad de constitución de un derecho real de dominio sobre la sepultura, ya que en estos casos el Art. 2505 del CC dice que la cosa se encuentra sometida a la acción de una persona. No se puede constituir un derecho real de usufructo, pues es el derecho real de usar y gozar de la cosa, que pertenece a otro. Como uso y habitación tampoco, pues se extingue con la muerte.

Soluciones adoptadas por San Juan para clubes de campo, resolución N° 196-DPDU-93:
Propiedad Individual: Es necesario contar con una normativa que excluya, de las condiciones generales reglamentadas por esta Dirección a los fraccionamientos con pasaje de acceso en condominio, afectados a servidumbre de paso perpetuo y permanente.

Visto:
La Resolución N° 181-DPDU-93, por la que se requiere adecuar las Normas de Parcelamiento con pasajes en Condominio; y
Considerando:

Que es necesario contar con una normativa que excluya, de las condiciones generales reglamentadas por esta Dirección, a los 'fraccionamientos con pasaje de acceso en condominio, afectado a servidumbre de paso y uso, perpetuo y permanente';
Que esta Dirección de Planeamiento y Desarrollo Urbano, en las funciones establecidas en su creación por la Ley JV03769, especificamente establece en su Articulo 5°, inciso e 'la elaboración de instrumentos legales que factibilicen la aplicación de normas reglamentarias y demás exigencias que requiera el Desarrollo Urbano';
Que es necesario dar respuesta a requerimientos en la división de la tierra urbana que permitan aprovechar lascondiciones parcelarias actuales, los lotes permanentes en el interior de las manzanas y que el Régimen de Propiedad Horizontal y Subdivisión Transversal no han dado suficiente y adecuada solución a los innumerables casos planteados;
Que es conveniente evitar las deformaciones que se producen por la inadecuada aplicación de los regímenes citados y que distorsionan el uso del suelo urbano;
Por Ello
El Director de Planeamiento y Desarrollo Urbano Resuelve:
Articulo 1°: Apruébase la conformación de dos o más lotes en régimen individual, por parcelamiento con frente a una vía de acceso, servicios e instalaciones en condominio afectado a servidumbre de paso y uso, perpetuo y permanente.
Articulo 2°: Reglamentase, como normativa excluida de las condiciones generales, bajo este régimen, en la forma que define el anexo que forma parte de la presente Resolución.
Articulo 3°: Déjase sin efecto toda reglamentación que se oponga a la presente.
Articulo 4°: Téngase por Resolución de esta Dirección de Planeamiento y Desarrollo Urbano. Comuníquese a la Dirección de Geodesia y Catastro, Colegio de Agrimensores, Registro General Inmobiliario y demás Entes Profesionales. Cumplido, archivese.

Anexo Resolución N° 196-DPDU-93

Parcelamiento en lotes de dominio privado con pasaje de acceso y unidad de servicio e instalaciones en condominio, afectado a servidumbre de paso y uso perpetuo y permanente.- (Pasaje en condominio).
Capítulo 1
Disposiciones relativas a parcelamientos en 'Terrenos de Origen' menores de 3.000m2.
1.1. De los 'Terrenos de Origen'
a. Deberán ajustarse a estas disposiciones los fraccionamientos de suelo que localizados en la 'trama urbanaconsolidada' no tienen otra posibilidad de reparcelamiento que a través del presente régimen.
b. Los que localizados en 'suelo urbanizable' según zonificacián y hayan dado cumplimiento a las exigencias vigentes de suelo urbano, servicio e instalaciones.
c. No podrán estar dedicados a usos que impliquen transformaciones de su destino o naturaleza o lesionen su valor especifico que se quiera proteger.
d. Deberán respetarse las incompatibilidades de usos, señalados para cada zona, según normas vigentes.
1.2. De los 'Lotes'
a. Como resultado del reparcelamiento, serán indivisibles las parcelas determinadas mínimas, a fin de constituir lotes independientes.
b. Se hará constar en mensura y escritura de la propiedad la condición de 'Pasaje en

Multipropiedad: El inagotable ingenio humano ha encontrado en este plano, una formula práctica tendiente a la solución de la problemática de los costos, cuyo abaratamiento aparece como imprescindible a los fines de fomentar aun mas la actividad turística, posibilitando así el acceso a la misma de sectores sociales de medianos ingresos.
Definición: Todo lo cual se materializa, mediante el uso y el disfrute sucesivo y alternado de las unidades habitacionales e instalaciones accesorias de aquellos, por un determinado tiempo del año y con carácter periódico para las temporadas siguientes.
Articulo 6: Registración: Crease el registro de prestadores y establecimientos vacacionales afectados a Sistema Turístico de Tiempo Compartido, que funcionara en la secretaria de turismo de la presidencia de la nación. Los titulares, emprendedores, administradores, vendedores y revendedores deberán inscribirse previamente.Derecho Real de Superficie Forestal
ARTICULO I' - Créase el derecho real de superficie forestal, constituido a favor de terceros, por los titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestación o silvicultura, de conformidad al régimen previsto en la Ley de Inversiones para Bosques Cultivados, ya lo establecido en la presente ley.

ARTICULO 2° - El derecho real de superficie forestal es un derecho real autónomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestación o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garantía.

ARTICULO 3° - El propietario del inmueble afectado a superficie forestal conserva el derecho de enajenar el mismo, debiendo el adquirente respetar el derecho real de superficie forestal constituido.

ARTICULO 4° - El propietario del inmueble afectado a derecho real de superficie forestal no podrá constituir sobre él ningún otro derecho real de disfrute o garantía durante la vigencia del contrato, ni perturbar los derechos del superficiario; si lo hace el superficiario puede exigir el cese de la turbación.

ARTICULO 5° - El derecho real de superficie forestal se adquiere por contrato, oneroso o gratuito, instrumentado por escritura pública y tradición de posesión.
Deberá ser inscripto, a los efectos de su oponibilidad a terceros interesados en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente, el que abrirá un nuevo folio correlacionado con la inscripción dominial antecedente.

ARTICULO 6° - Elderecho real de superficie forestal tendrá un plazo máximo de duración por cincuenta años. En caso de convenirse plazos superiores, el excedente no valdrá a los efectos de esta ley.

ARTICULO 7° - El derecho real de superficie forestal no se extingue por la destrucción total o parcial de lo plantado, cualquiera fuera su causa, siempre que el superficiario realice nuevas plantaciones dentro del plazo de tres años.
ARTICULO 8° - El derecho real de superficie forestal se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo contractual, cumplimiento de una condición resolutoria pactada, por consolidación en una misma persona de las calidades de propietario y superficiario o por el no uso durante tres años.

ARTICULO 9° - La renuncia del derecho por el superficiario, o su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones.

ARTICULO 10° - En el supuesto de extinción del derecho real de superficie forestal por consolidación, los derechos y obligaciones del propietario y del superficiario continuarán con sus mismos alcances y efectos.

ARTICULO 11° - Producida la extinción del derecho real de superficie forestal, el propietario del inmueble afectado; extiende su dominio a las plantaciones que subsistan, debiendo indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario, en la medida de su enriquecimiento.

ARTICULO 12° - Modificase el artículo 2614 del Código Civil, el que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 2614: Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni imponerles censos ni rentas que se extiendan a mayor término que el de cinco años, cualquiera sea el fin de la imposición; ni hacer enellos vinculación alguna.