Asunto: Instalación ascensor


INFORME JURÍDICO


La instalación de un ascensor en un edificio que no cuenta con él, es una obra de innovación o mejora, no necesaria para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble. Este tipo de obras se encuentran reguladas en los arts. 11 y concordantes de la LPH.


Tras la reforma por Ley 8/1999, de 6 de abril, el artículo 11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Ningún propietario podra exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características.

2. Cuando se adopten validamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del parrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultara obligado, ni se modificara su cuota, incluso en el caso de que no pueda privarsele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habra de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal.
3. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de unpropietario requeriran, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.
4. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble seran a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras».
Vemos pues cómo las obras de innovación que no sean necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, a diferencia de lo que ocurre con las que sí que son necesarias a tales efectos, no pueden ser exigidas por ningún propietario, es mas, si se aprobara por Junta la realización de las mismas y una parte de los propietarios no estuviese de acuerdo, podrían negarse a pagar su parte proporcional. Excepción a lo expresado en el apartado anterior se daría en el caso de que la cuota de instalación de una obra de innovación no superara el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, en cuyo caso sería obligatoria a tenor de lo regulado en el art. 11.2 de la LPH.


El ascensor de nuestro caso, de realizarse, supone, en primer lugar, la alteración de elementos comunes ya que, necesariamente, debera ocupar parte de los descansillos y hueco de la escalera. ¿Qué régimen de mayorías exige la LPH para aprobar este tipo de obra?


El nuevo texto de la LPH varía sustancialmente su postura con respecto a este punto. Con el antiguo texto, estas obras no debían efectuarse si noestaban de acuerdo todos los propietarios, ya que para la alteración de un elemento común hacía falta un acuerdo unanime de la Junta. Así se establecía en el artículo 11 LPH, en su redacción inicial: «La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración en la estructura o fabrica del edificio o en las cosas comunes, afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijara la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos».

No obstante y aunque tras la modificación de la LPH el artículo 12 se expresa en términos idénticos, el art. 17[1] regula que «el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerira el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación». Así pues, en la actualidad, la instalación de un ascensor sólo requiere el acuerdo por mayoría de 3/5 que representen, a su vez, las 3/5 partes de las cuotas de participación.


Sin embargo, en nuestro caso, la instalación del ascensor no selimita a ser una obra de innovación, en el sentido expuesto, sino que se trata ademas de una obra de accesibilidad, regulada, tras la modificación de la LPH por Ley 8/1999, en el art. 17, 1º, parrafo 3º, que dispone: “La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerira el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.”


Según esto, y dada la existencia de un vecino de avanzada edad que va en silla de ruedas, sólo sera necesario el consentimiento de la mayoría simple de los propietarios, que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, para que la Junta pueda adoptar validamente el acuerdo de instalar el ascensor.


El art. 17 LPH, añade, a continuación: “A los efectos establecidos en los parrafos anteriores de esta norma, se computaran como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en elplazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos validamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.”


En cuanto al propietario afectado, titular de un local situado en los bajos del edificio, que utiliza como almacén para guardar mercancías, aunque el art. 11, 3 LPH dispone que “(l)las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requeriran, en todo caso, el consentimiento expreso de éste”, es necesario tener en cuenta la norma del art. 17, según la cual, dentro de los deberes del propietario afectado se encuentran los de
- Permitir en su piso o local las servidumbres imprescindibles para la instalación de los servicios comunes de interés general (p. ej., ascensor, portería, conserjería, vigilancia, u otros analogos), cuya constitución haya sido acordada en la Junta (art. 17.1º.2). El propietario del piso o local gravado tendra derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados por la instalación de la servidumbre (art. 9.1 c).
- Permitir la entrada en su piso o local a fin de que puedan ser realizadas reparaciones necesarias o urgentes, aquellas obras de conservación que requiera el edificio, y la creación de las servidumbres imprescindibles para el establecimiento de servicios comunes de interésgeneral (9.1 d).


Respecto a al jurisprudencia recaída sobre la materia, hay que decir, que ya antes de que la LPH fuera reformada para matizar la exigencia de unanimidad en la adopción de acuerdos sobre innovaciones o mejoras en casos como el que nos ocupa, los Tribunales ya habían realizado una interpretación flexible de esta exigencia.


En la STS. 22-XI-1994, la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal acuerda la instalación de un ascensor. Algunos copropietarios interponen demanda interdictal, dandose lugar a la paralización de las obras. La presidenta de la comunidad de propietarios promueve demanda solicitando la declaración de legalidad del acuerdo adoptado por la junta y la anulación de la orden de paralización de la obra dimanante del juicio interdictal. El juez de primera instancia desestima la demanda. Esta sentencia se revoca en grado de apelación, estimando la Audiencia la demanda. Recurre en casación uno de los copropietarios demandados, en cuyo piso se hallaba situada una ventana justo en la zona de establecimiento del ascensor. Frente a la alegación del recurrente de que el acuerdo debió adoptarse por unanimidad, por afectar a un elemento común, entiende el Tribunal Supremo que debe realizarse una interpretación integradora del art. 16 de la LPH de 1960, de acuerdo con la realidad social (art. 3 CC), que permita prescindir de la necesidad deacuerdo unanime en situaciones como la enjuiciada (la vivienda tenía cinco plantas, seis de los copropietarios eran sexagenarios, etc).  

En la misma línea, el TS argumentó, en S. 13-VII-1994 (RJ 6435)), que si bien era cierto que el art. 16.1 LPH exigía unanimidad para obras que, como la instalación de ascensor, suponían la alteración de elementos comunes, “también lo es que esta norma… debe ser interpretada de acuerdo con un criterio sociológico propio del momento en que, tanto la aplicación de la norma como la función hermenéutica de los Tribunales que la interpretan, tiene lugar, para lo que debe partirse de la finalidad teleológica de la norma en cuestión (… …) la [finalidad] que subyacía en la del número 1º del artículo 16… era la protección de los intereses legítimos de todos y cada uno de los copropietarios,… protección que tendía… a evitar que una simple mayoría de condueños pudiera acordar arbitrarias modificaciones de esos elementos comunes”. El Tribunal subraya cómo la modificación aprobada por gran mayoría no podía reputarse arbitraria, sino acorde a la esencia del Derecho, en cuanto que no ocasionaba daño a los disidentes y, en cambio, suponía una mejora general y comportaba un tratamiento igualitario de las condiciones de vida de personas aquejadas por minusvalías; por todo ello se concluía que bastaba la mayoría para acordar la instalación del ascensor, sin necesidad de aplicarretroactivamente la reforma introducida en el art. 16.1ª.I por la Ley 21.6.1990 ni de recurrir a la doctrina del abuso del derecho.

Los pretendidos inconvenientes de la unanimidad pesaron, sin duda, en el artífice de la Ley 8/1999 de reforma de la LPH, a la hora de incorporar en el segundo parrafo del art. 17.1ª ciertos supuestos en los que pese a verse afectado el título o los estatutos, basta con una mayoría cualificada. Pero, en cualquier caso, frente a los detractores de la unanimidad algunos autores subrayan cómo nuestro ordenamiento ofrece útiles recursos para evitar el ejercicio antisocial o abusivo del derecho a discrepar u otras actuaciones contrarias a la buena fe alla donde es imprescindible el acuerdo de todos; de ello ha hecho uso el TS. La misma STS 13-VII-1994 (RJ 6435), antes citada, apunta de forma incidental cómo la actitud de los pocos copropietarios que se oponían al acuerdo no se hallaba muy lejos del ejercicio abusivo de su derecho. La apreciación de abuso de derecho ex art. 7.2 CC fue la ratio decidendi de la STS 14-VII-1992 (RJ 6293) en un supuesto relativo a la construcción de un aparcamiento en el subsuelo de un conjunto residencial integrado por 324 copropietarios de los que sólo cinco se oponían a la medida; el TS subraya a este respecto cómo de las obras no resultaba ningún perjuicio para los propietarios opuestos a su ejecución, que ni siquiera estaban obligados a contribuir al pago de suimporte, por lo que califica sus actos como de emulación para acabar desestimando su pretensión de nulidad del acuerdo por falta de unanimidad. Otras sentencias del TS reiteran la misma doctrina, aunque a mayor abundamiento, porque se parte de que las obras en cuestión podían ser acordadas por mayoría (así, v.gr., la STS 12.4.1989 [RJ 3004], cuya doctrina reitera a su vez la de 5.12.1989 [RJ 8797], y las SSTS 31.3.1995 [RJ 2796] y 5.5.2000 [RJ 3990]).


Este es mi informe, que salvo mejor criterio, firmo en Valencia a nueve de diciembre de 2005.-

----- ----- -------------
[1] Tras la Ley 8/199, de 6 de abril, el artículo 17, 1º de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetaran a las siguientes normas:
1ª La unanimidad sólo sera exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerira el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de lascuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerira igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerira el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los parrafos anteriores de esta norma, se computaran como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos validamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios”